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4.価値ある住宅を入手するために−「相(あい)見積り」

4.1 (あい)見積りとは

相見積りとは、同じ図面と同じ詳細見積書(数量表)を元に、複数業者に価格を入れさせ競わせることです。A、B、C3社がいて、その3社がそれぞれ各社のやりかたで作成した図面および提示価格を比較しても、高い安いの比較はできないでしょう。レストランの天ぷら定食、料亭の会席料理、吉野家の牛丼、これらを比べても参考にならないのと意味するところは同じです。同じ品物を比較することによってはじめて、どちらが高いか安いかが分かるのです。同じ図面と同じ詳細見積書(数量表)を元に価格を入れ合うということは、各社が同じ材料を使用した同じ住宅を建設するという条件になるのです。同じ条件で比較してはじめて、業者選定ができるのです。

 一般の方々、住宅建築に関してアマチュアである皆様が安心して契約できる業者選定の条件とは、相見積もりに同意する業者であるといって過言ではないでしょう。相見積りに応じない業者については、一考の余地があるのではないでしょうか。

相見積りに使用する数量表には、「柱=桧一等 乾燥材 仕上げ寸法105×105×3000 ○本」や「根太=米松一等 乾燥材 仕上げ寸法45×55×4000 ○本」のように、材種、寸法条件、本数などが記されていなけれなりません。こうしておけば、間違いなく、それぞれの建築業者は、その材料を仕入れることのできる仕入れ価格を入れなければなりません。これを行うことによって、各業者の工事価格比較が可能になります。

何度も申しますが、詳細見積書(数量表)があれば、アマチュアの皆様でも工事費のチェックが可能になるのです。ご自身でチェックするためにも必ず詳細見積書を業者より取得することをお勧めします。

詳細見積書を出すことに難色を示す業者はまず、いいかげんな業者と判断しても間違いはないでしょう。

 

4.2 相見積りをするのは簡単

相見積りを取るのは簡単なことなのです。きちんとした図面と積算表があればよいことなのです。ただし、このきちんとした図面と積算表を業者に作成してもらうにはお金がかかります。

建設業者によると、図面・見積りは無料ですと営業トークをしている業者もあるように聞いておりますが、この話は信用しないほうが賢明でしょう。

無料で図面・見積りを行ってもらえると信じているのであれば、その業者に「御社で工事はしてもらわない、知人のところで工事をしてもらうが、図面作成と見積りをしてくれ」と依頼してみてください。業者は、そのような依頼はまず受けないでしょう。しかし、本当に無料であれば、その依頼を受けないというのはおかしな話で、受けないということは、本当は無料ではないということです。見積り時の項目に図面代、見積り代を明示していないだけで、他の項目にその価格が含まれているのでしょう。

どの業者に工事依頼をしても必ず図面代、見積り代の経費は含まれています。必ず必要な経費なのですから。

A、B、C どの業者でもかまいません、まず1つの業者に本当に建てたい住宅の図面、見積書(積算表・数量表)を作成してもらい、さらに、その業者にその積算表・数量表の価格部分を除いた相見積り用の表を作成してもらい、この相見積り用の表を残りの業者に提示し、価格を入れてもらえばよいのです。

作成を依頼した業者には図面代、積算代として10万円程度を支払えばよいでしょう。そうすれば、作成した業者が受注できなくても、その業者に損は発生しません。

あなたには建てたい住宅の図面が手元にあるのですから、最終的に工事を発注すると決めた業者にその図面を渡し、その図面で、以降の各種手続き、施工を行ってもらえば、この10万円はそのまま生きます。

見積りの項目に、図面・見積書作成代として、一金10万円も入れておくことも大切です。例えば、A業者に図面・見積書作成してもらったが、相見積りの結果、工事契約をB業者とした場合、当然、B業者は図面・見積書作成代を請求金額から除くことを明示するために必要です。

なお、この積算表は詳しくなけば何の役にも立ちませんので、作成を依頼するときには、業者とよく相談することが大切です。

相見積り用の詳細見積書(数量表)とはどのようなものか、どこまで細かく記しておくべきか、具体例を「新築住宅見積り明細書」ページに示しています

 

 

5.住宅のコストと価値

住宅のコストとは直接工事費と間接工事費を合せたものになります。直接工事費は省いてはならない費用、間接工事費は省ける費用といえるでしょう。

省いてはならないといっている直接工事費の中でも、建材費は仕入れ方法など業者の努力によって相当な差が生じます。この業者の努力具合が全て住宅のコストとなって現れてくるでしょう。

材料費のチェックは簡単ですが、職人の手間賃のチェックは難しいところです。手間賃を値切れば、「それなりの腕前」の職人が工事を行うことになるでしょう。使用する建材と職人のバランスのこともあり、今回はどのような職人選びが良いかの説明は控えさせていただきます。

延べ床面積40坪で建設費用1600万円の住宅を例にすると、600万円程度が建築材料費でしょう。その場合、仕入れ方法、材料の表示方法の違いにより40万円ほどの違いがでてくるのです。40坪の場合、坪単価で1万円の差です。

ある2つの業者A、Bが同じ利益率で工事を請負っており、B社は仕入れに関する企業努力を行っているとすれば、両社が同じ材料を使用した場合、あなたの住宅の坪単価は、A社で40万円、B社で39万円となるということです。この差は仕入れ価格のみを考えた場合の差であり、B社がさらに間接費のムダを省くこともやっている業者であれば、その差はいかほどになるでしょうか。

住宅の建設費用を同額(1600万円)のままで、A社とB社に依頼すると、たとえばその住宅に使用される材料は以下のような違いとなるでしょう。

40坪規模の住宅

A

B

土台・柱 米栂挽き立て寸法3.5寸角 桧仕上がり寸法3.5寸角
根太・たる木 米松45×45 米松45×55
野地板 米松
床仕上げ 普及品フロア

天然ムクフロア 又は

ノンメンテナンスフロア

内壁仕上げ 業務用ビニールクロス 天然ムク壁板
天井・内壁下地
押入壁・押入天井(5ヶ所) ベニヤ 桐材(高級タンスに使われる木です)

仕入れルート開拓の努力をした業者とそうでない業者では、同額の資材費を計上してもこれだけの差がつくのです。同額の建設費用の住宅でも、B社の建設した住宅は大いに価値のある住宅ということがいえるでしょう。

 

つぎに、間接工事費のムダを検証しましょう。

間接工事費のうちで最大の割合を占めるのが人件費でしょう。というより、間接工事費の大部分は人件費です。なぜなら、住宅を建設するのに必要な建設資材の費用はすべて直接工事費に含まれているからです。

では、人件費のうちで不要なものはなんでしょうか。それが分かれば、それを出来るだけ省くことを考えてみましょう。省ければ省くほど住宅の建設費が安くなります。そしてそれを省いたからといって工事の出来不出来には関係ありません。

一番不要な間接人件費とはどれでしょうか。現場監督、設計士、それとも営業マンでしょうか。

1)営業マンはムダか

現場監督、設計士は、住宅の出来不出来に関係してくる人件費でしょう。営業マンは出来不出来に関係するでしょうか。影響が0とは申しませんが、わずかなパーセンテージでしょう。わずかな影響しかないなら省きましょう。

営業マンにお上手を言われて嬉しくなり、気持ちよくさせてくれるので契約するという方は、それもよいでしょう。それが、その方にとっての価値観でしょうから。自分が価値を認めたものにお金をかけるのは悪いことではありません。それがなければ美術品、骨董品の世界は成り立ちません。しかしそれに興味のないかたにとっては何の価値もありません。お上手を言われ、気持ちよくさせてくれた、嬉しかった、だから契約する、それもよいでしょう。ただこの小冊子では、限られた予算の中で、誰が見てもより価値があるなあと思える住宅を造るにはどうするかを説明しようとしていますので、営業マンのお上手は価値がないとします。営業マンの人件費は省く対象です。

営業マン1人あたりの費用

  ○○社 △△社 ××社
固定給 10万円/月 12万円/月 20万円/月
歩合給 契約額の3% 契約額の3% 契約額の2%
車償却費 40万円/年 40万円/年 40万円/年
車検・保険費 10万円/年 10万円/年 10万円/年
車燃料費 4万円/月 4万円/月 4万円/月
電話通信費 2万円/月 2万円/月 2万円/月
社会保険費 1万円/月 1.2万円/月 2万円/月
賞与(2ヶ月) 20万円/年 30万円/年 40万円/年
年間契約数 1600万円×5 1600万円×5 1600万円×5

年間費用計

514万円 550.4万円 580万円

 

上記表の例では、○○社の営業マンの年間経費は514万円になります。この経費はつまるところ建築主である皆さんの負担ということはお分かりですね。年間5棟の契約を例としてありますので、514/5=102.8万円が1棟当たりの費用負担です。これがあなたの住宅建設費のなかに含まれているということです。年間7〜8棟の契約が取れたとした場合でも、1棟あたり80万円の負担です。

営業マンに掛かるこの経費を全て省いて、80万円を全て住宅の直接工事費にかけたとしたら、IHクッキングヒーター、食器洗い乾燥機、浴室換気乾燥機、床暖房、これら設備の設置施工が可能です。

けっして営業マンは不要といっているのではありません。営業マンがあなたのもとへ足しげく通ってきて、きめ細かく連絡してくれるという良さもあるのですから、誤解のないようにお願いします。

2)会社役員は不要か

企業が大きくなればなるほど、受注数が増えれば増えるほど、従業員は増えてきます。企業が大きくなれば、外部への体面、信用度の面からもそれなりの体制を整えねばなりません。取締役他、各種役員も増え、他企業、金融機関からの依頼で不要な出向社員を抱えねばならなくなります。役職でも部長、課長、係長は十分に仕事をこなしているので費用は直接工事費に含めても良いのでしょうが、それ以外の役員・取締役はまず直接あなたの住宅のための仕事はしていないでしょう。

さらに、あなたの住宅の出来不出来に直接関係していない彼らのほうが、直接関係している現場監督、設計士より高い給与をとっているもの事実です。

あなたがサラリーマンであれば、ご自分の会社で考えてみてください。規模の小さな会社の役員の方々は、第一線に立ち、従業員より多くの仕事をしているでしょうが、大きな会社であれば、直接何も仕事をしていない役員の方々がいらっしゃいませんか。少なくとも彼らがいなくとも、現場の仕事は進んでいくのではありませんか。

3)FC店、大手ハウスメーカーの利益率

建設業者が購読しているような業界雑誌、業界新聞を読まれたことのある方には既知のことですが、大手FC店、ハウスメーカーの平均粗利益率は30%といわれています。

あなたが、大手FC店、大手ハウスメーカーと2000万円で住宅建設の契約をしたとすれば、あなたの住宅に使ってくれる費用はそのうちの1400万円なのです。

お知り合いの方で大手FC店、大手ハウスメーカーで3000万円クラスの住宅を建設された方がおられたら、固定資産税の評価額を伺ってください。おそらく評価額は1000万円ほどでしょう。建設費3000万円の住宅が評価額は1000万円なのです。

規模は大きくはないが地道にこつこつと経営している地元の工務店で建てられた方の住宅建設費と固定資産税評価額を伺ってください。驚かれることでしょう。

大手FC店、ハウスメーカーの建設するものを粗悪な住宅だ、利益を取りすぎている住宅だ、と言っているのではありません。

品物の価格はその原価で決まるものではありません。住宅も同じです。直接工事費が占める割合が大きいからよい、価値があるというものでもありません。

小さな町工場が製造販売しているものと同じ品物を日本最大のメーカーが製造し、前者の10倍の価格で販売したとしても、その日本最大のメーカーの商品のほうが数多く売れることでしょう。品物の良さと売上数は比例しないものなのです。買われる方が大手メーカーの品物にそのメーカーのブランド価値を認めたからなのです。

ブランドに価値を感じる方はブランド品を、品質が同じなら安いほうが合理的と考える方は町工場の品物を買われることでしょう。どちらが正しいとか誤っているというものではありません。価格と価値は同じでないのです。

大手メーカーのブランド力により零細企業の10倍の利益率を設定しようとも、別に悪くはないのです。有名ブランドというブランド名に価値が含まれているからです。

一般の方が知らねばならないのは、品物の持つ本来の価値と販売されている品物の価格とは同じではないということです。ブランド名に価値を見出して代金を支払うのもよし、品物の持っている力に価値に見出して代金を支払うのもよし、あなたの価値観が全て決めることです。

4)重層構造によりコスト造を招く

専門家の言によると、大手プレハブメーカーの住宅価格の半額は、管理コストが占めているとのことです。現場コストだけなら1000万円で済むが、管理コストを加えると2000万円になってしまうということです。1000万円のアップ分の大半は、メーカーの人件費、管理費、広告宣伝費です。

立派な展示場を365日オープンして、かなりの頻度でお客様集めのイベントを開催し、粗品を配ったりしています。それらに携わる販売員、営業マンも当然多く配してます。そして彼らが多くのお客様のところに頻繁に足を運び、多くの時間を費やして、やっと1件の成約に結びつける昨今の状況です。成約となればいいですが、大多数は不成約に終わります。そういった分も含めて営業活動にかかわる経費、人件費は、運良く成約となったお客様が負担しているということになっているのですから、工事費が高いのは当然といえます。それは、おかしいと感じられる方も多いはずです。これは住宅産業の重層構造が問題なのです。

大手FC店、大手ハウスメーカーは多額の人件費、宣伝費を費やして大量の受注をしています。一方、全国に15万もあるといわれる工務店は、例え適性利益が確保できなくとも、彼ら大手企業の下請け仕事でも取らねばやっていけない状況下にあります。大手企業は、この構造にあぐらをかいています。各地域に、効率の良い経営をしている良質な工務店もまだあります。そうした工務店を見つけて、彼らに住宅の建設を発注すると、彼らが適正な利益を取った上で、しかも大手企業より住宅工事費も安く出来上がることでしょう。

5)住宅工事費はどれだけ下がるか

営業マンなしで経営をしている小規模の建設業者に建設を依頼した場合、間接工事費のうちのどれほどの人件費が省けるでしょうか。

営業マンの経費は、前述したように、1棟当たり80万円です。同じ設計図で同じ資材を使用した住宅を営業マンなしで経営をしている建設業者に依頼したとすれば、当然その分は不要になります。

さらに、その他大勢の役員の給与も不要になります。

ただ、建築資材の仕入れコストは、大規模建設業者より小規模建設業者のほうが若干高めになります。つまり、直接工事費は小規模建設業者のほうが若干高いが、この分を大規模建設業者の役員給与で相殺して、結局、住宅工事費の総額は、1棟当たりの営業マンの経費分相当分だけ小規模建設業者のほうが安くなるでしょう。

事業規模が最適な業者と大量受注大量発注の大規模業者とでは、住宅工事費にどれだけの開きが生ずるでしょうか。

地場の一般的な工務店の粗利益率は1520%といわれています。大手FC店・ハウスメーカーの粗利益率は業界情報によれば、平均30%です。その差15%、これだけは、地場の一般的な工務店のほうが安くできるはずです。

1500万円の住宅で15%といえば、225万円、資材仕入れ価格の差を勘案しても、この差額は非常に大きいといえます。大手メーカーのブランド名に価値を求めない、名より実を取るユーザの皆様にとっては、非常に魅力的な数字でしょう。

6)資材価格

ユーザの皆様が一番興味があることはそれぞれの資材の価格、自分が依頼する業者がいったい如何ほどで仕入れているのかということでしょう。最後に、現在の資材価格を一覧しておきましょう。資材を大量仕入れできる業者とそうでない業者、独自仕入れルートを開拓している業者とそうでない業者、それぞれで価格差があります。下記に一覧するデータは、おそらく最も安い仕入れ値になっています。この価格で仕入れている業者もあるという例として参照してください。

 

柱(桧)乾燥材 仕上り寸法105×105×3000 1

2,550

柱(桧)乾燥材 仕上り寸法120×120×3000 1

3,350

柱(桧)乾燥材 仕上り寸法105×105×6000 1

5,290

柱(桧)乾燥材 仕上り寸法120×120×6000 1

6,950

梁(米松)乾燥材 仕上り寸法105×180×4000 1

3,910

梁(米松)乾燥材 仕上り寸法105×240×4000 1

5,210

梁(米松)乾燥材 仕上り寸法105×180×5000 1

5,910

梁(米松)乾燥材 仕上り寸法105×240×5000 1

7,350

梁(米松)乾燥材 仕上り寸法105×180×6000 1

8,480

梁(米松)乾燥材 仕上り寸法105×240×6000 1

11,310

たる木・根太 乾燥材 仕上り寸法44×55×4000 1

280

板(桧)  乾燥材 仕上り寸法 105×12×2000 1

1,300

板(桧)  乾燥材 仕上り寸法 75×12×2000 1

1,300

貫(桧)  乾燥材 仕上り寸法 105×15×4000 1

300

※米松、杉板は桧より安いので業者と交渉してみてはいかがでしょうか

(例)柱(杉) グリーン材 挽き立て寸法105×105×3000

1

1,160

普及品フロア材  定価15,00016,000/坪の品 1

4,800

スーパーフロア  日焼け、傷に非常に強くワックスも不要

         20年後でも劣化なし

1

6,470

ムクチークフロア  高級家具、船舶に使用する床材

          最高級フロア材といって間違いないでしょう

1

10,820

中高級国産フロア  定価 27,00033,000/坪の品 1

13,50016,500

コルクタイル 1m2

1,000

大理石       300×300 1m2

3,440円〜

大理石カウンター  1750×180mm 1

3,500

大理石カウンター  1800×500mm 1

9,540

御影石       300×300 1m2

4,700

内装ムク壁・天井板 1m2

1,600円〜

内装ムク集成 壁・天井板 1m2

800円〜

集成材フリーサイズカウンター 4000×450×30 1

5,600

750 シャワー化粧台シングルシンク 定価85,000円クラス 1

65%OFF

750 シャワー化粧台シングルシンク 定価99,000円クラス 1

67%OFF

ユニットバス     メーカーにより多少違いますが目安として 1

60%OFF

システムキッチン   メーカーにより多少違いますが目安として 1

55%OFF

照明器具     メーカーにより多少違いますが目安として 1

55%OFF

アルミサッシ   メーカーにより多少違いますが目安として 1

65%OFF

内部化粧ドア   メーカーにより多少違いますが目安として 1

60%OFF

この価格が仕入れ努力を行っている建設業者の仕入れ価格でしょう。

これら価格を知らず業者と契約するのと、価格を知った上で営業マンや業者と交渉し契約するのとでは、数10万円の価格の開きが出てくるでしょう。

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